Якщо є, що здавати

Рада Федерації прийняла закон, що посилює відповідальність для тих, хто здає житло з порушеннями, - перш за все, людям без реєстрації. Зокрема, власникам буде загрожувати штраф до 5000 р. Про те, як здати квартиру за всіма правилами - і при цьому заощадити на податках, в моїй статті.
Хто може здавати квартиру
«Підписувати договір оренди може тільки власник. Часто бувають ситуації, коли квартира належить дівчині, яка живе за кордоном, а квартиру здає її мати. Це незаконно. Договір повинен підписувати або той, хто володіє квартирою на праві власності, або той, у кого є довіреність від власника на здачу квартири в аренду.Что потрібно подивитися при укладенні договору: в першу чергу свідоцтво про право власності. В ідеалі можна ще запросити свіжу виписку з ЕГРП (державного реєстру, в якому реєструються права на нерухомість). Однак можуть бути ситуації, коли право власності на квартиру не зареєстровано в ЕГРП і виписку отримати не можна. Наприклад, якщо квартира була придбана до 1998 року. Лякатися в такій ситуації не варто, просто потрібно ретельно перевірити інші наявні у власника документи ».Перш ніж здавати квартиру, краще описати майно, яке в ній знаходиться: від дивана до пральної машини.
Які документи потрібно оформити
«Як тільки знайдеться потенційний квартиронаймач, потрібно підготувати договір і скласти акт прийому-передачі квартири. Потрібно зробити опис майна - або в договорі, або в акті - щоб зафіксувати, що саме знаходиться в квартирі і в якому стані. Це робиться швидше для підстраховки: щоб не було суперечок про те, чия це меблі, холодильник або пральна машина.
Але головне - це договір, де чітко прописана орендна плата та інші умови. Складного тут нічого немає. Важливо пам`ятати, що в разі якщо квартиронаймачем є фізична особа, то повинен укладатися договір найму житлового приміщення. Його слід відрізняти від договору оренди, який укладається лише у разі якщо квартиронаймачем є юридична особа (наприклад, якщо організація орендує житло для співробітників).
За обсягом договір може бути різним - все залежить від уяви сторін. Він може складатися і з 10 сторінок, але я бачила і зовсім прості договори на одній-двох сторінках. Приклади таких документів можна знайти в інтернеті-але треба розуміти, що це тільки зразки, які не можна сліпо копіювати. В принципі, навіть людина без юридичної освіти може з цим впоратися. Головне - чітко розуміти, чого ви хочете, і зафіксувати в тексті домовленістю сторін, щоб уникнути конфліктів в майбутньому.
Договір найму житлового приміщення не підлягає держреєстрації. Також не вимагає такої і договір оренди, який укладається на термін менше одного року або без зазначення строку оренди. Якщо хочеться укласти договір на довший термін (припустимо, на 4-5 років), то його потрібно зареєструвати в Росреестра ».
Як платити податки

«Сплата податків - головний біль орендодавця. Орендаря вона ніяк не стосується. При цьому факт сплати або несплати податків ніяк не впливає на судовий розгляд з приводу, наприклад, прострочення орендної плати. Однак цілком можливо, що якщо орендодавець захоче подати в суд на орендаря, той факт, що перший не платив податки, теоретично може налаштувати проти нього суддю - але тут вже все від людини залежить.
Податки потрібно платити раз на рік. Наприклад, якщо ви здавали квартиру в 2013 році, то до 30 квітня 2014 року треба прийти в податкову і заповнити декларацію. Справа ця не найлегше. В інтернеті можна знайти спеціальні програми, які спрощують процес. Також зразки є на стендах в самій податковій, і її співробітники допомагають у заповненні.
Ставка податку на доходи фізосіб (ПДФО) - 13%. Можна платити і менше - в разі якщо ви зареєструєтесь в якості індивідуального підприємця і будете здавати квартиру в цьому статусі. Стати ІП не дуже складно: реєстрація в податковій займе п`ять робочих днів. Також доведеться заплатити держмито (800 р.) І сплатити послуги нотаріуса (від 1300 р.).
Потрібно враховувати, що вигода від реєстрації ІП з`явиться, тільки якщо мешканець платить вам більше 25000 рублів на місяць. Якщо ж мова йде про суму в 85000 рублів на місяць, або ви здаєте більше однієї квартири, то вигідніше купити патент (його вартість - 60000 рублів на рік) - тоді податки будуть ще менше, ніж просто при реєстрації ІП (докладніше про ці опції можна прочитати тут) ».Вигнати поганого мешканця може бути непросто, якщо в договорі не прописані умови його розірвання.
Що загрожує тим, хто здає квартиру незаконно«Податкова не може дізнатися, що ви здаєте квартиру, якщо договір не реєструється в органах Росреестра. Як я вже згадувала, не реєструються договори найму житлового приміщення, а також оренди на термін менше року або безстрокові.
Однак навіть якщо договір не реєструється, це не звільняє від сплати податків. Більш того, податкова може дізнатися про те, що ви нічого не платите, з інших джерел. Сусіди зараз часто пишуть листи в податкову або скаржаться дільничного, особливо якщо ви здаєте квартиру якимось гучним мешканцям і сусідам це не подобається. Тому короткостроковий договір оренди не панацея.
Несплата податків тягне за собою штраф у розмірі від 20% до 40% від несплаченої суми (залежить від наміру порушника). Однак відповідальність може бути і кримінальної, якщо податкові органи недоотримали понад 600000 р. протягом трьох фінансових років. Тут розмір штрафу може доходити до 300000 р. Як покарання може застосовуватися і позбавлення волі до одного року. Якщо подібний злочин скоєно вперше, то можна відбутися повною виплатою суми недоїмки та відповідних пенею, а також суми штрафу, який визначає податкова.
У того, хто знімає квартиру на період довше трьох місяців, повинна бути реєстрація за місцем перебування. В іншому випадку власнику житла загрожує штраф до 2500 р. Аналогічні штрафи передбачені і для квартиронаймачів. Для реєстрації новий мешканець повинен надати в місцеве відділення ФМС паспорт, заяву (зразок), під яким повинна бути підпис того, хто здає квартиру, а також договір найму. Заяву можна подати через портал держпослуг ».
Якщо ви здаєте квартиру незаконно, сусіди можуть запросто поскаржитися на вас в податкову або дільничного.
Як платити за ЖКГ
«Якісь орендодавці воліють самі оплачувати квитанції: приходять раз на місяць, забирають усі платіжки і самі їх оплачують, а потім цю суму вимагають з орендаря. Іноді домовляються, що орендар платить якусь тверду суму, а вся комуналка лежить на власнику. Можна змусити оплачувати все це орендаря і надсилати власнику скани платіжок - словом, можливі варіанти ».
Як розірвати договір
«Умови, при яких договір можна достроково розірвати, краще прописати в його тексті. Якщо в ньому нічого про це не написано, то розірвати його можна з підстав, передбачених законом. Вони різняться в залежності від того, хто є квартиронаймачем.
Якщо квартиронаймач - фізособа і, відповідно, укладено договір найму житлового приміщення, то наймач може розірвати договір без вказівки причин, повідомивши наймодавця за три місяці. З ініціативи господаря квартири це можливо, тільки якщо наймач порушує умови договору, наприклад, не сплачує орендну плату або погіршує стан квартири. Але ця процедура непроста і проходить тільки через суд.
Якщо квартиру знімає організація, то договір оренди може бути розірваний достроково, тільки якщо одна зі сторін порушує його умови. Безстроковий договір оренди можна розірвати, попередивши того, хто знімає квартиру, за три місяці до виселення.
У разі коли виселення відбулося до кінця терміну реєстрації мешканця за місцем перебування, власник може подати заяву в довільній формі в ФМС, вказавши, що з такого-то числа ця людина більше в квартирі не проживає ».